Giới thiệu cuốn sách Nghệ thuật kinh doanh nhà phố

Chào bạn!

Kinh doanh nhà phố là một lĩnh vực tôi yêu thích và theo đuổi, nên tôi dành thời gian viết lại những hiểu biết của mình về mô hình kinh doanh này, một phần tôi muốn hệ thống lại kiến thức để gặt hái thành công lớn hơn trong tương lai, một phần tôi muốn giúp người thâm nhập lĩnh vực này có cái nhìn bao quát, sâu sắc, hoặc giúp những ai cần trang bị cho mình kiến thức về nhà phố để chọn được căn nhà mơ ước.

Không biết bạn nghĩ sao, chứ đối với tôi, việc bỏ ra một số tiền lớn để mua nhà là việc rất hệ trọng. Cho dù tôi mua nhà để ở hay kinh doanh thì tôi cũng phải tìm hiểu, tính toán, cân nhắc … kĩ lưỡng trước khi quyết định. Bỏ ra tiền tỉ mua nhà mà quyết định sai sẽ khó vươn lên trong cuộc sống. Bên cạnh đó, tôi ghét chuyện người bán lừa gạt người mua. Đó là những người cơ hội, ích kỉ … Họ luôn muốn “đẩy” “rắc rối” cho người khác bằng cách bỏ tiền mua cái nhà không ra gì, sửa chữa qua loa, rồi bán cho người khác với giá cao ngất ngưởng. Họ vui sướng khi người khác bị lừa. Họ giàu có nhờ biết “cướp” đồng tiền xương máu trên tay người khác. Thời buổi này là thời buổi của tri thức. Hi vọng khi cuốn sách này được phổ cập rộng rãi đến mọi người, loại người như thế sẽ không còn đất sống.

Tại sao tôi lại chọn viết sách về mô hình kinh doanh nhà phố?

Bạn chọn kinh doanh đất đai cũng được, bạn chọn kinh doanh căn hộ cũng được …, nhưng theo tôi, kinh doanh nhà phố là lĩnh vực sinh lời bền vững nhất. Sở dĩ tôi có nhận định như vậy vì mô hình này có rất nhiều ưu điểm:

+ Tỉ suất sinh lời từ nhà phố cao: Theo tạp chí Forbes, trong danh sách các tỉ phú giàu nhất châu Á năm 2016, bất động sản đóng góp tới 17% tổng tài sản của các tỉ phú này, bỏ khá xa lĩnh vực xếp hạng hai là sản xuất (14%), công nghệ (12%) và thời trang/bán lẻ (9%). Còn theo bảng chỉ số 500 tỉ phú được cập nhật thời gian thực của Bloomberg (Bloomberg Billionaire Index), tính đến thời điểm 20.3.2017, có tới 41 người giàu nhất thế giới là các tỉ phú bất động sản. Giàu nhất trong số này chính là Wang Jinlin, vị trí 21 với tài sản hơn 31,4 tỉ USD. Ông Jinlin cũng chính là người giàu nhất Trung Quốc. Trong số 20 tỉ phú bất động sản giàu nhất thế giới, 10 người đến từ khu vực châu Á – Thái Bình Dương, 5 người đến từ Mĩ và 4 người đến từ châu Âu.

Sự vượt trội cả về số lượng lẫn qui mô tài sản của các tỉ phú bất động sản có thể nhìn thấy rõ ở đa số các quốc gia châu Á. Đơn cử như Hồng Kông, chỉ số Bloomberg Billionaire Index cho thấy có tới 9/10 nhà tài phiệt giàu nhất đều kinh doanh bất động sản. Li Ka-shing và Lee Shau Kee, hai gương mặt nổi bật nhất trong làng bất động sản Hồng Kông đều nằm trong top 40 những người giàu nhất thế giới, với khối tài sản lên tới hàng chục tỉ USD. Tương tự, tại Malaysia, bất động sản luôn vượt trên các ngành khác trong bảng xếp hạng những lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng nhất. Ngành kinh doanh này đóng góp tới 10/50 tỉ phú giàu nhất Malaysia trong bảng xếp hạng tỉ phú năm 2017 vừa được Forbes công bố đầu tháng 3. “Năm này qua năm khác, người Malaysia tiếp tục lựa chọn bất động sản như là kênh bảo toàn và tăng trưởng tài sản tối ưu nhất”, ông Sarkunan Subramaniam, giám đốc Knight Frank Malaysia nhận xét. Một khảo sát mới đây với giới siêu giàu nước này cho thấy, 39% những cá nhân thuộc tầng lớp thu nhập cao nhất Malaysia có kế hoạch đầu tư bất động sản cao nhất thế giới.

“Địa ốc có tỉ lệ sinh lời cao trong suốt 10 năm qua và sẽ còn tiếp tục làm được điều đó trong ít nhất 10 năm tới”, ông Subramaniam nói thêm.

Forbes bình luận, có vẻ như quan điểm đầu tư của các tỉ phú châu Á có khá nhiều điểm tương đồng với giới tỉ phú Mĩ. Trên thực tế, những nhà tài phiệt có chung lĩnh vực kinh doanh với tân tổng thống Mĩ Donald Trump nhiều thứ 5 về số lượng và đóng góp tới 7% tổng tài sản các tỉ phú giàu nhất nước Mĩ. Khi công bố danh sách những tỉ phú bất động sản giàu nhất thế giới 2016, Forbes từng nhấn mạnh bất chấp sự biến động liên tục của các thị trường tài chính toàn cầu, giới tài phiệt bất động sản vẫn ngược sóng thành công. Trên thực tế, tài sản của họ còn tăng lên đáng kể khi 23 người lần đầu góp mặt trong danh sách tỉ phú thường niên của Forbes nhờ bất động sản, nâng tổng số tỉ phú bất động sản trong danh sách lên con số kỉ lục 184 người. Riêng châu Á đóng góp tới 99 tỉ phú bất động sản, với 42 người đến từ Trung Quốc, 25 người đến từ Hồng Kông, 7 người đến từ Ấn Độ và 6 người đến từ Singapore. Mĩ với 44 tỉ phú bất động sản, cũng là quốc gia có nhiều nhà tài phiệt đi lên từ địa ốc hơn bất cứ nước nào khác.

Lí giải cho sự say mê của giới kinh doanh châu Á dành cho bất động sản, Chris Yeh, một học giả Harvard cho rằng đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn, sự kiên nhẫn và tính căn cơ, rất phù hợp với nhiều nền văn hóa châu Á. Trong báo cáo mới công bố của tổ chức nghiên cứu Knight Frank về đầu tư và bất động sản toàn cầu trong năm 2016, số lượng người siêu giàu tại châu Á đang tăng rất nhanh, và kênh tài sản được giới này ưa chuộng nhất chính là bất động sản. Báo cáo này được Knight Frank xây dựng dựa trên cơ sở khảo sát mạng lưới những cá nhân “siêu giàu” (UHNWI), với tài sản ròng tối thiểu 30 triệu USD trở lên. Ngoài ra, tổ chức nghiên cứu này cũng khảo sát hơn 900 ngân hàng tư nhân và cố vấn quản lí tài sản hàng đầu thế giới.

“Bất động sản tiếp tục là thị trường được dự đoán có sức tăng trưởng mạnh tại châu Á trong những năm tới, do địa ốc tiếp tục là kênh tài sản được ưa thích của cả giới siêu giàu lẫn tầng lớp trung lưu trở lên”, Knight Frank nhận định.

Một cuộc khảo sát gần đây với giới trẻ châu Á cũng cho thấy, dù lối sống của họ thay đổi nhiều so với thế hệ ông cha, nhưng quan điểm về đầu tư lâu dài vẫn giống hệt. Theo đó, họ vẫn thích đầu tư bất động sản và sở hữu tiền mặt. Một điểm thú vị nữa khi phân tích các tỉ phú bất động sản châu Á, theo Bloomberg, chính là bất chấp điều kiện kinh doanh ngày càng không thuận lợi, tài sản của họ không những không suy giảm mà còn … tăng lên. Theo Bloomberg, đó là vì họ vẫn luôn nhìn ra được cơ hội mới. Dù cho nền kinh tế có chững lại thì các nền văn hóa châu Á vẫn có sự ưu ái đặc biệt dành cho bất động sản. Một lí do quan trọng khiến thị trường bất động sản Hồng Kông tiếp tục sôi động đó là các căn hộ mới ra mắt vẫn thu hút được người mua nhờ chính sách giảm giá và hoàn tiền hấp dẫn, nhờ đó mà doanh thu ổn định. Các đợt mở bán chung cư/căn hộ mới thường xuyên thu hút đông đảo khách hàng và thậm chí cháy hàng đã trở thành hiện tượng bình thường.

Còn theo Forbes, nhiều tỉ phú bất động sản châu Á lại tìm thấy thành công nhờ các dự án bất động sản thương mại hơn là nhà ở. “Phân khúc văn phòng cho thuê, khách sạn đóng góp tới quá nửa mức tăng trưởng”, Forbes cho hay. Giá thuê văn phòng liên tục tăng, nhất là khi xu hướng khởi nghiệp tại châu Á nóng lên. Tại Trung Quốc, thu nhập của người dân đang tăng trưởng nhanh hơn giá nhà. Triển vọng lạc quan này hứa hẹn các tỉ phú bất động sản nước này sẽ còn góp mặt trong danh sách của Forbes trong một thời gian dài nữa. Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư mạnh ra các dự án bất động sản nước ngoài cũng đang giúp cho giới tỉ phú châu Á giàu lên nhanh chóng. Úc, Anh, Mĩ … đang là những lựa chọn “hot” hiện nay, dù đầu tư địa ốc ra nước ngoài đòi hỏi tiềm lực lớn và tầm nhìn đặc biệt dài hạn, toàn diện cùng khả năng quản trị rủi ro xuất sắc.

Ở Việt Nam, tuy mấy năm gần đây kinh doanh nhà phố cạnh tranh gay gắt nhưng quĩ đất trong dân luôn còn, nếu biết tìm những căn nhà phố có tỉ suất sinh lời cao thì chuyện kiếm tiền tỉ là chuyện rất bình thường. Để dấn thân kinh doanh nhà phố thì ngoài vốn bạn phải có kiến thức, kinh nghiệm uyên thâm về nhà phố. Theo tôi, chính yếu tố thứ hai là yếu tố quyết định thành công của bạn. Kinh doanh lĩnh vực nào muốn thành công cũng phải “đổ mồ hôi, sôi nước mắt” nhưng kinh doanh nhà phố luôn có tỉ suất sinh lời cao hơn nhiều hướng kinh doanh khác.

+ Khả năng thanh khoản của nhà phố cao: Lựa chọn nhà phố như thế nào để khả năng thanh khoản cao chính là nghệ thuật kinh doanh nhà phố. Tôi sẽ trình bày những bí quyết này trong nội dung cuốn sách. Tuy nhiên, theo tôi, nhìn chung tính thanh khoản của nhà phố cao hơn những loại hình bất động sản khác.

Tính thanh khoản, một khái niệm trong tài chính, chỉ mức độ mà một tài sản bất kì có thể được mua hoặc bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng nhiều đến giá thị trường của tài sản đó. Một tài sản có tính thanh khoản cao nếu có thể được bán nhanh chóng mà giá bán không giảm đáng kể, thường được đặc trưng bởi số lượng giao dịch lớn. Ví dụ, tiền mặt có tính thanh khoản cao, vì nó có thể được “bán” (để đổi lấy hàng hóa) với giá trị gần như không thay đổi. Chứng khoán hay các khoản nợ, khoản phải thu … có tính thanh khoản cao nếu chúng có khả năng đổi thành tiền mặt dễ dàng.

Nếu bạn đang phân vân không biết chọn kinh doanh loại hình bất động sản nào mà tính thanh khoản cao nhất thì câu trả lời cho bạn đó chính là nhà phố. Do nhu cầu cao, khá khan hiếm … nên nhà phố luôn được rất nhiều người săn đón. Kinh doanh nhà phố thất bại do phần lớn người kinh doanh chưa biết chọn nhà phố thanh khoản cao, sinh lời tốt … Nếu nắm được những kiến thức nhất định về kinh doanh nhà phố, bạn dễ dàng đưa ra những quyết định chính xác đem lại những khoản lợi nhuận kếch xù cho bản thân. Kinh doanh nhà phố là kinh doanh lớn, nếu thiếu kiến thức sẽ thất bại rất nặng nề. Chính vì vậy, bạn không được “tiếc con tép” mà “bỏ con tôm”.

Việt Nam là một đất nước đang phát triển. Nhu cầu nhà phố là nhu cầu rất lớn trong dân chúng. Sự đổi thay chóng mặt của các thành phố mấy năm gần đây là minh chứng hùng hồn cho khả năng tăng giá nhà phố khi nhu cầu và mức sống của người dân tăng cao. Hãy đến những khu mà nhà phố “thay áo” từng ngày sẽ không lo không bán được nhà, thậm chí bán được nhà với giá cao.

+ Mỗi nhà phố là độc nhất, quí hiếm: Thế giới mà chúng ta đang sống ví như mỏ vàng/kim cương, trong đó những nhà phố tốt (tôi nói là tốt) giống như những thỏi vàng/kim cương lấp lánh! Mỗi căn nhà phố tốt là độc nhất và quí hiếm, bởi không có căn nhà phố thứ hai giống như vậy. Chúng rất khó tìm kiếm, sở hữu vì khan hiếm và giá cả không ngừng tăng lên.

Nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản ảo tưởng cho rằng hướng đi này ngon ăn. Thật ra, để tìm kiếm, sở hữu và làm cho những “viên kim cương” “tỏa sáng” là vô cùng khó khăn. Rất nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản, nhưng không phải ai cũng thành công vì không vượt qua những rào cản này. Đa số nhập cuộc theo trào lưu, ham muốn … nhưng lại không trang bị đầy đủ cho mình kiến thức đúng đắn về kinh doanh bất động sản.

Nắm bắt được tâm lí ham giàu của số đông người hời hợt, rất nhiều tổ chức, cá nhân dạy về kinh doanh bất động sản “khua môi múa mép” để móc túi học viên. Những kiến thức về kinh doanh bất động sản mà họ rao giảng đều sao chép lại từ người khác; không gắn với hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của đối tượng (người học, sản phẩm …); không giúp được nhà đầu tư vươn lên trong hoàn cảnh, điều kiện của mình để giàu có, nên hầu hết chúng đều phi thực tế. Trong cuốn sách này, tôi cố gắng trình bày những kiến thức bao quát, sâu sắc về kinh doanh nhà phố; và khuyên bạn không nên coi thường bất cứ câu chữ nào, bởi chúng đều giữ vai trò quan trọng trong thành công của bạn. Tất nhiên, tôi cũng không thể phân tích hết những hoàn cảnh, điều kiện ngoài đời thực, nhưng bạn có thể liên hệ với tôi để hỏi khi cần thiết. Vừa lĩnh hội kiến thức trên lí thuyết vừa lĩnh hội kinh nghiệm ngoài thực tế bạn mới trưởng thành.

Quan sát thị trường bất động sản Sài Gòn hơn một thập niên qua, tổng giám đốc công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá năm 2017 là cột mốc đặc biệt của thị trường địa ốc vì có nhiều cơn sốt đất vùng ven nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

11 tháng qua, từ Bình Chánh, Bình Tân, Tân Phú, Nhà Bè đến Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn đều đã ghi nhận những đợt tăng giá đất ở biên độ lớn. Đỉnh điểm là cơn sốt đất diễn ra cuối qúi I đầu qúi II/2017 và trong những tháng cuối năm, tình trạng giá đất vùng ven leo thang bắt đầu quay lại.

Theo ông Nam, có nhiều lí do dẫn đến việc giá đất vùng ven không ngừng leo thang nhưng có thể tóm tắt thành 5 nhóm nguyên nhân chính:

Thứ nhất: Lấy chợ Bến Thành (quận 1, TP.HCM) làm tâm, trong bán kính 3 – 15 km, qũi đất rẻ hiếm dần. Điều này thúc đẩy làn sóng gom đất vùng ven tìm giá đất rẻ hơn, kì vọng tăng giá về sau ngày càng trở nên mạnh mẽ. Hiện đất nền hoặc nhà phố trong các dự án có số lượng không nhiều nên cũng dẫn đến tình trạng tăng giá. Đất phân lô bị hạn chế việc tách thửa càng khiến cho giá đất vùng ven leo thang nhanh hơn.

Thứ hai: Hệ thống giao thông kết nối các khu trung tâm với các vùng ven đã được cải thiện đáng kể, giao thông đã thuận tiện hơn và ngày càng được cải thiện. Khi quãng đường xa không còn là rào cản tâm lí thì vùng ven với giá đất mềm hơn những vị trí gần trung tâm trở thành điểm sáng của thị trường.

Thứ ba: Tâm lí sở hữu bất động sản liền thổ trong dân quá mạnh mẽ. Tập quán lâu đời của người Việt là dù giàu hay nghèo, túi rủng rỉnh hay hầu bao hạn hẹp đều thích mua đất để dành dù cho mảnh đất đó nằm ở tận khu vực xa xôi. Điều này làm gia tăng nhu cầu săn đất vùng ven, cộng thêm giá nhà đất ở nội đô TP.HCM trong năm qua cũng tăng vọt khiến giá đất của vùng ven cũng lấy đà tăng kiểu “té nước theo mưa”.

Thứ tư: Các chủ đầu tư lớn và những tập đoàn tầm cỡ đang tiến dần ra vùng ven để phát triển những dự án qui mô. Chính những đợt tiến quân rầm rộ của các đại gia này đã làm các dự án nhà đất vùng ven nhảy múa liên tục. Chiến lược marketing hùng hậu, dài hơi cùng nhiều kĩ thuật tinh vi trong đồ họa, thiết kế có thể biến những khu đất vùng ven từ hình ảnh đơn điệu thành hiện đại, văn minh đã đẩy giá đất dự án tăng vọt. Các khu vực lân cận cũng tăng theo giá đất dự án của chủ đầu tư, kéo mặt bằng giá khắp vùng ven đội lên cao.

Thứ năm: Nhà đầu tư và giới đầu cơ bất động sản đang đa dạng hóa loại hình đầu tư, trước đây chủ yếu tập trung vào chung cư, nay chuyển sang nhà liền thổ càng làm tăng thêm lực cầu trên thị trường. Khi nhu cầu mua đất ngày càng lớn, thị trường đi theo qũi đạo nước chảy về chỗ trũng, vùng ven còn nhiều đất nên sẽ bị săn lùng nhiều hơn. Cung ít cầu nhiều đã đẩy giá lên cao. Vùng ven từ chỗ không ai quan tâm nay đột ngột được lăng xê với khách hàng vây quanh khó tránh khỏi viễn cảnh sốt ảo.

Còn theo tôi, giá nhà phố tốt tiếp tục tăng do những lí do chính sau đây:

Thứ nhất: Nhà phố là nhu cầu thiết yếu của người dân từ bao đời nay, và nhu cầu này vẫn trên đà tăng trưởng.

Từ khi con người sinh ra cho đến bây giờ, nhà đất luôn gắn liền với đời sống sinh hoạt của họ. Nó không phải là thực phẩm nhưng lại gần như vậy. Khi mức sống của con người tăng cao thì mong muốn sở hữu nhà phố tốt để đáp ứng nhu cầu của họ lại càng lớn. Đó là lí do nhà phố tốt sẽ vẫn là kênh đầu tư lí tưởng. Trong khi đó, bất động sản nói chung cũng sẽ tăng nhưng sẽ không tăng mạnh bằng nhà phố tốt. Chính vì vậy, bạn nên tập trung đầu tư vào phân khúc này.

Thứ hai: Dân số ngày càng tăng nhưng đất đai thì không như vậy.

Không cần đọc những con số thống kê, nếu tinh ý bạn sẽ nhận ra dân số ngày càng tăng trong khi quĩ đất thì cũng vậy (thậm chí còn bị thu hẹp). Trừ khi chiến tranh xảy ra, chứ ở hoàn cảnh hiện tại thì giá nhà đất không tăng mới là chuyện lạ. Dân số càng tăng thì nhu cầu cần đất để sinh sống, sản xuất càng nhiều, tất yếu đẩy giá nhà đất tăng lên. Do đó nếu khôn ngoan bạn sẽ biết nên đầu tư nhà đất ở đâu.

Thứ ba: Lạm phát.

Chúng ta đang sống trong một đất nước lạm phát cao, nhưng đây lại là lí do đẩy giá nhà đất tăng lên. Khi đầu tư vào nhà đất nếu tính toán được chi phí cơ hội và tỉ lệ mất giá của đồng tiền, bạn sẽ biết có nên đầu tư hay không. Nhiều người đầu tư vào nhà đất, bán giá cao hơn giá mua vào, nhưng thật ra phi vụ đầu tư của họ không đem lại hiệu quả. Không biết tính toán thì đừng mơ những giấc mơ lớn!

Thứ tư: Đầu tư vào nhà phố có nhiều cái lợi.

Cái hay của nhà phố là nó có thể dùng làm đòn bẩy tài chính. Nghĩa là bạn có thể thế chấp chính căn nhà của mình để mua nó. Ngoài ra, bạn còn có thể thu được nhiều lợi ích khác khi đầu tư vào nhà phố như: Cho thuê hay kinh doanh nhà phố (tức khai thác tính thương mại của nhà phố); dùng nhà phố phục vụ cho nhiều mục đích sinh sống của mình (như thiết kế nhà phố phù hợp với nhu cầu nhiều thành viên, dùng nhà phố để họp mặt người thân, bạn bè …); làm của để dành cho con cái (vì nhà phố không mất giá) …

Nói chung, nếu biết đầu tư vào nhà phố tốt, nó sẽ đem lại cho bạn rất nhiều lợi ích (hữu hình và vô hình) mà bạn không thể tưởng tượng được.

Thứ năm: Yếu tố tâm lí.

Trong tiềm thức nhiều người Việt Nam, nhà đất vẫn là “của để dành” có giá trị nhất cho con cháu. Họ muốn “an cư lạc nghiệp” chứ không muốn trôi nổi dày đây mai đó. Vì thế nhà đất luôn là tài sản được họ đánh giá cao. Chính yếu tố tâm lí này khiến cho nhà đất luôn tăng giá. Khi nền kinh tế phát triển đến một mức nào đó điều này sẽ không còn đúng nữa, nhưng bây giờ thì nhà đất vẫn đem lại “món hời” cho những ai biết khai thác nó.

Thứ sáu: Thị trường tài chính ở Việt Nam chưa phát triển.

Thị trường tài chính ở Việt Nam chưa phát triển do nhiều bất cập về chính sách, quản lí …, nên những nhà đầu tư trong nước có tiền nhàn rỗi rất khó tiếp cận những kênh đầu tư ở nước ngoài và đầu tư xuyên biên giới.

Ví dụ, một người ở nước ngoài có thể dễ dàng dùng tiền nhàn rỗi mua cổ phiếu của những công ty Việt Nam, nhưng một người Việt Nam muốn dùng tiền nhàn rỗi mua cổ phiếu của những công ty nước ngoài rất khó. Người Việt Nam ở trong nước có tiền nhàn rỗi có rất ít lựa chọn đầu tư. Hiện tại chỉ có những kênh đầu tư trong nước sau: Gửi tiết kiệm, mua trái phiếu (của chính phủ), mua cổ phiếu (của những công ty trong nước), mua ngoại tệ, mua vàng bạc/kim cương và đầu tư vào bất động sản … Trong những kênh đầu tư này thì bất động sản vẫn là một kênh đầu tư đem lại nhiều lợi ích nhất.

Với những nhận định trên thì tương lai giá nhà phố vẫn tăng nhưng có những lúc giá nhà phố tăng “bong bóng”. Khi đó giá nhà phố sẽ bị “giật” về mức thấp hơn. Vấn đề là bạn phải biết lúc nào giá nhà phố tăng “bong bóng” để không đâm đầu vào chỗ chết. Biết lúc nào nên dừng, lúc nào nên tiến thì sự nghiệp của bạn mới ngày càng đi lên.

+ Kinh doanh nhà phố – hướng đi bền vững: Bất kì lĩnh vực kinh doanh nào cũng có khó khăn riêng, nhưng nhìn chung kinh doanh nhà phố luôn đem lại lợi nhuận bền vững (trừ khi người kinh doanh quá bất tài hoặc đen đủi). Hướng đi và cách thức kinh doanh nhà phố mà tôi nhắc đến ở đây không phải là hướng đi và cách thức thông thường mà là hướng đi và cách thức tôi sẽ trình bày trong cuốn sách này.

Theo tôi, muốn sự nghiệp kinh doanh phát triển bền vững đầu tiên bạn phải chọn được hướng đi có thể phát triển bền vững, tiếp đó bạn cần hoạch định kế hoạch, vạch ra phương pháp … đúng đắn để sự nghiệp luôn tiến lên. Cả hai điều này đều rất quan trọng giúp bạn chạm tay đến vinh quang chói lọi.

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, tỉ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa trên nhiều phương diện đối với hoạt động của quốc gia, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế.

Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước. Trải qua mười năm, qũi nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2.

Riêng tại Hà Nội và TP.HCM mỗi năm các dự án nhà ở và khu đô thị mới đã cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3,5 triệu m2 nhà ở. Tỉ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%.

Lĩnh vực kinh doanh BĐS tiếp tục thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Kết quả thống kê cho thấy, cuối năm 2009, cả nước có gần 500 dự án BĐS có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài với số vốn đăng kí trên 40 tỉ USD, nhiều dự án tập trung vào các khu nghỉ dưỡng, khách sạn. Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ, có chất lượng nhà ở, môi trường tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã thu hút được khách hàng và lượng giao dịch vẫn đạt tỉ lệ tương đối cao.

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa dạng do không chỉ gồm các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng.

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên sau một thời gian phát triển thị trường BĐS đã bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:

– Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các hoạt động của thị trường từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ không ít ở các địa phương, đặc biệt tại các khu đô thị lớn dẫn đến sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.

Để kinh doanh bền vững thì điều quan trọng nhất là bạn phải tạo được chữ tín với khách hàng. Một khi khách hàng tín nhiệm thì những vấn đề còn lại chỉ là chuyện nhỏ. Trong nhiều hoạt động nhằm chiếm niềm tin của khách hàng thì minh bạch trong tất cả vấn đề là điều cần thiết hơn cả. Phục vụ khách hàng bằng tất cả tài năng, trách nhiệm … bạn sẽ được tưởng thưởng xứng đáng. Đừng bao giờ nghĩ đến chuyện lừa dối khách hàng để hưởng lợi. Con đường ấy sẽ rất ngắn.

-Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được qui định trong một số văn bản qui phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai.

– Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lí, bất cập. Số giao dịch ngầm, không đăng kí với cơ quan nhà nước chiếm khoảng hơn 70%. Hầu hết những người được hỏi đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí.

– Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song với các tổ chức có đăng kí ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, cụ thể, công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Công tác qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch phát triển đô thị, qui hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm qui hoạch tổng thể, thiếu qui hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh.

– Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng kí BĐS còn nhiều bất cập, chưa công khai, minh bạch; cán bộ quản lí đất đai còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.

– Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

Nếu có những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chân chính, họ sẽ cho ra đời những công trình nhà ở đạt chất lượng, giá hợp lí để bán cho người dân. Khi đó xã hội chúng ta sẽ ngày càng phát triển. Công trình chất lượng, giá cả hợp lí là một trong những cách thức để phát triển bền vững hướng đi này.

– Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.

Trong cuốn sách này tôi sẽ viết cái gì?

Tôi không phải là nhà văn, cũng không phải là nhà báo … Tôi là nhà nghiên cứu ứng dụng. Tôi không viết sách để đọc cho hay mà để truyền tải đến người đọc khối lượng kiến thức thực tế khổng lồ. Nghĩa là, sau khi đọc cuốn sách này nếu hiểu và biết áp dụng những gì tôi trình bày, bạn có thể thay đổi cuộc sống của mình và người khác theo chiều hướng tốt đẹp hơn.

Trong nhiều năm nghiên cứu và theo đuổi lĩnh vực này tôi đã gặp rất nhiều người có xuất phát điểm rất thấp nhưng lại thành công ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, tôi cho rằng bất cứ ai khát khao, tin tưởng, nỗ lực và ham học đều có thể tạo ra tự do về tài chính cho mình từ bất động sản.

Đọc lướt qua mục lục chắc hẳn bạn cũng hình dung ra những gì tôi sẽ trình bày trong cuốn sách, nhưng điều tôi muốn nói ở đây là có những điều tôi trình bày trong cuốn sách bạn không thể tìm thấy ở bất cứ đâu. Trong quá trình tìm đường đến cuộc sống giàu sang, hạnh phúc, tôi đã cố gắng giải thích bản thân và thế giới bằng tư duy sâu sắc của mình, nhưng tất cả vẫn chưa đủ. Tôi đã phải “phát minh” ra những “học thuyết” để làm sáng tỏ những điều mà nhận thức con người còn hạn chế, bởi đối với tôi, chỉ khi bạn giải thích được các hiện tượng, sự vật một cách đúng đắn bạn mới có thể ra những quyết định chính xác làm thay đổi thế giới. Đó cũng chính là lí do tôi muốn bạn trân trọng cuốn sách này.

MỤC LỤC

 Lời mở đầu……………………………………………………………………………………………………………………………. 2

CHƯƠNG I: ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC……………………………………………………………………………….. 11

CHƯƠNG II: KIẾN THỨC KINH DOANH………………………………………………………………………………….. 19

A. CÁCH THỨC MUA VÀO…………………………………………………………………………………………………….. 19

I. YẾU TỐ KHÁCH QUAN……………………………………………………………………………………………………….. 19

II. YẾU TỐ NỘI TẠI………………………………………………………………………………………………………………… 31

III. YẾU TỐ KINH TẾ………………………………………………………………………………………………………………. 50

B. CÁCH THỨC BÁN RA……………………………………………………………………………………………………….. 55

I. HOÀN THIỆN KHIẾM KHUYẾT…………………………………………………………………………………………….. 55

II. TIẾN HÀNH BÁN NHÀ………………………………………………………………………………………………………… 62

C. NHỮNG LƯU Ý THÊM……………………………………………………………………………………………………….. 64

CHƯƠNG III: ĐIỀU CẦN CÂN NHẮC…………………………………………………………………………………….. 100

A. MỤC TIÊU MUA NHÀ……………………………………………………………………………………………………….. 100

B. KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH…………………………………………………………………………………………………….. 101

C. CƠ HỘI TƯƠNG LAI ……………………………………………………………………………………………………….. 114

CHƯƠNG IV: YẾU TỐ HỖ TRỢ…………………………………………………………………………………………….. 121

A. THỜI ĐIỂM ĐẦU TƯ………………………………………………………………………………………………………… 121

B. VỊ TRÍ ĐẦU TƯ………………………………………………………………………………………………………………… 125

C. QUÍ NHÂN PHÒ TRỢ……………………………………………………………………………………………………….. 133

Lời kết………………………………………………………………………………………………………………………………… 139

Bạn nào muốn tham khảo cuốn sách vui lòng liên hệ địa chỉ bên dưới:

Chat Master Club

Website: https://chatmasterclub.wordpress.com

E-mail: chatmasterclub@yahoo.com

23/05/2017

 

 

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: