Chọn mặt bằng kinh doanh lí tưởng

Có người rất lúng túng trong việc lựa chọn mặt bằng để công cuộc kinh doanh gặp nhiều thuận lợi, hôm nay tôi có bài viết giải đáp thắc mắc cho các bạn về vấn đề này.

Ông bà ta có nói: “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa”, “Nhất cận thị, nhị cận giang” … Làm kinh doanh trong thời buổi “người khôn của khó” đồng tiền kiếm được quả lắm gian nan. Để kinh doanh thành công ngoài những kiến thức khoa học vững chắc tiếp thu được từ trường lớp, bạn cần phải có những tri thức sâu sắc tiếp thu ngoài xã hội, sự từng trải, thiên khiếu, và phẩm chất hơn người … Theo thống kê hàng năm thì số người phá sản tương đương với số người ra thành lập doanh nghiệp. Chính vì vậy, muốn thành công trên thương trường trước tiên bạn phải có tính kỉ luật cao. Điều đó là cần thiết bởi đôi khi chỉ cần vi phạm một nguyên tắc nào đó trong kinh doanh bạn dễ dàng trở thành người tay trắng. Kinh doanh không phải trò may rủi, thà không làm nhất định không làm bậy. Một mặt bằng kinh doanh lí tưởng cần chú ý các yếu tố sau đây:

Vị trí: Vị trí là yếu tố bạn cần quan tâm đầu tiên khi quyết định lựa chọn mặt bằng. Thế nào là một mặt bằng có vị trí tốt?

Nơi bạn quyết định lựa chọn mặt bằng mật độ dân cư có đông không? Một mặt bằng lí tưởng thường nằm ở nơi có mật độ dân cư đông. Nói về khái niệm mật độ dân cư đông chúng ta sẽ có hai cách hiểu. Một là “mật độ dân cư sinh sống tại đó đông”, hai là “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông”. Đầu tiên bạn phải ưu tiên “mật độ dân cư sinh sống tại đó đông”, sau đó mới tới “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông”. Ở khái niệm “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông” bạn phải xem xét dân cư di chuyển theo kiểu “hội tụ” tại đó hay “di chuyển qua đó”. Tôi ví dụ, tại chợ dân cư di chuyển theo kiểu “hội tụ”, còn trên đường đi dân cư di chuyển theo kiểu đi ngang qua đó. Ở khái niệm “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông” bạn còn phải xem xét đến “tần suất hội tụ”. Tôi ví dụ, tại chợ thì khách hàng sẽ tụ tập mua bán bất cứ lúc nào; trong khi đó, tại công ty thì nhân viên thường tụ tập vào đầu buổi sáng và cuối buổi chiều. Nói như vậy để các bạn thấy rằng “tần suất hội tụ” của dân cư ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bán hàng của chúng ta. Ở khái niệm “di chuyển qua đó” bạn còn phải xem xét đến “tốc độ” di chuyển của dân cư. Tôi ví dụ, một mặt bằng bán đồ thực phẩm nằm ở đường xa lộ sẽ không thuận lợi bằng một mặt bằng nằm ở đường nội thành, đôi khi một mặt bằng nằm ở đường nhỏ (thậm chí hẻm lớn) mà thông còn đông khách hơn đường lớn, một mặt bằng nằm ở đường xe chạy chậm sẽ chiếm ưu thế hơn đường xe chạy nhanh, mặt bằng đường hai chiều sẽ thuận lợi hơn một chiều … Tuy nhiên, mặt bằng nằm ở ngã tư chật hẹp đôi khi là bất lợi bởi xe không tiện ra vào, nếu nằm bên kia ngã tư thì khi đèn xanh xe sẽ chạy luôn chứ không dừng lại … Một số mặt bằng nằm ở nơi luôn xảy ra tình trạng kẹt xe, lên hay xuống dốc, nước ngập, mất an ninh trật tự … cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bán buôn.

Khi biết chắc mật độ dân cư nơi bạn lựa chọn mặt bằng là đông, bạn phải xem xét tới nhu cầu của dân cư nơi đó. Đông nhưng không có nhu cầu lớn về sản phẩm, dịch vụ của bạn thì cũng như không. Nghĩa là, dân cư nơi bạn đặt mặt bằng phải có khả năng mua sản phẩm, dịch vụ mà bạn cung cấp.

Tại sao lại “… nhị cận giang”? Một vị trí tốt là một vị trí có thể tỏa đi nhiều hướng một cách dễ dàng, nhanh chóng. Khách dễ dàng vào cửa hàng của bạn để mua và quay đầu xe ra về trong tâm trạng thoải mái. Chuyện kể rằng sau nhiều đêm suy nghĩ vua Lí Thái Tổ đã quyết định đặt kinh đô tại Thăng Long … Một mặt bằng tốt là một mặt bằng có vị trí chiến lược, là giao điểm án ngữ nhiều con đường trọng yếu với mật độ dân cư di chuyển qua đó khá cao … Mặt bằng này sẽ giảm chi phí quảng cáo rất nhiều.

Một điểm cần lưu ý khi lựa chọn vị trí mặt bằng là tâm lí mua hàng hay đặc tính của khu vực nơi đặt mặt bằng. Tôi ví dụ, bạn muốn mở cửa hàng hoa tươi, nếu bạn đặt mặt bằng tại chợ điện tử bạn sẽ bán hàng chậm hơn đặt mặt bằng ở nơi cho thuê đồ cưới, tiệm bánh sinh nhật, trường học … Có những khu vực đặc thù chỉ có thể buôn bán vài loại hàng hóa nào đó thôi, không nắm vững đặc tính này đôi khi thất bại. Khi đi lựa chọn mặt bằng bạn phải đi vào ba thời điểm trong ngày để quyết định có chọn mặt bằng đó hay không là buổi sáng, buổi chiều và buổi tối.

Tình trạng mặt bằng: Tình trạng mặt bằng là điều kiện đủ để ta quyết định có mướn mặt bằng hay không.

Diện tích mặt bằng bao nhiêu? Diện tích mặt bằng ảnh hưởng đến việc mở rộng phạm vi kinh doanh, tức ảnh hưởng đến doanh thu. Diện tích mặt bằng tối thiểu phải đủ để thực hiện tốt hoạt động kinh doanh.

Giá cả mặt bằng bao nhiêu? Giá mặt bằng cao ảnh hưởng đến doanh thu, bạn phải có kinh nghiệm và tính toán giỏi mới biết giá mặt bằng như vậy thì kinh doanh có lời hay không. Đặt cọc mấy tháng? Điều này đôi khi rất quan trọng vì chủ mặt bằng sẽ chiếm dụng vốn của bạn. Cố gắng thương lượng để giảm thiểu số tiền đặt cọc. Liệu chủ mặt bằng có hay tăng giá không? Muốn cho chắc ăn bạn phải có sự thỏa thuận rõ ràng, cụ thể khi làm bản hợp đồng thuê mặt bằng (ví dụ, một năm không tăng tiền mặt bằng quá một lần, một lần không quá bao nhiêu đó).

Sinh hoạt có chung đụng với chủ mặt bằng không? Điều này đôi khi không tốt vì chủ mặt bằng có thể dòm ngó, cản trở công cuộc kinh doanh của bạn. Trong trường hợp bất khả kháng hãy thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng để tránh phiền toái về sau (ví dụ như đóng mở cửa lúc mấy giờ, chủ mặt bằng không được để xe ở lối ra vào cửa hàng …).

Các trang thiết bị, điện, nước, internet, truyền hình cáp, cống thoát nước … của mặt bằng có tốt không? Những điều nhỏ nhặt này đôi khi làm cho công cuộc kinh doanh của bạn bị đình trệ hoặc hủy bỏ.

Chi phí sửa chữa mặt bằng? Nhiều người thuê mặt bằng không chú ý đến điều này đến khi mướn xong mới bật khóc. Tôi giả sử, tiền thuê mặt bằng là 10 triệu VND/tháng, tiền sửa mặt bằng là 120 triệu VND, như vậy thực tế tiền thuê mặt bằng trong năm đầu là 20 triệu VND/tháng. Liệu với số tiền bỏ ra đó bạn kinh doanh có lời không? Nếu chẳng may sau khi bạn bỏ tiền ra sửa sang lại mặt bằng chủ mặt bằng lấy lại mặt bằng thì bạn xử trí thế nào? Để giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng bạn hãy tìm mặt bằng nào mà chi phí sửa chữa mặt bằng thấp nhất (hoặc bằng 0). Trong trường hợp mặt bằng không như ý hãy yêu cầu chủ mặt bằng sửa chữa, lắp đặt những trang thiết bị cần thiết trước khi thuê.

Mặt bằng có sáng, thông thoáng không? Có nằm trong khu vực điện cao thế không? Có an toàn không? Có giải tỏa không? Có lẽ còn vô vàn câu hỏi nhưng một điều rất quan trọng tôi muốn nhắc nhở các bạn là hãy xem xét kĩ người chủ cho thuê mặt bằng.

Chuyện lừa đảo khách đi thuê mặt bằng không hiếm. Người cho thuê có thể thuê rồi cho bạn thuê lại, không có tư cách pháp nhân, hay mặt bằng cho thuê không được sự đồng thuận của gia đình, bị tranh chấp … Khi bạn ra kinh doanh kĩ năng quan trọng nhất bạn cần học là nhìn nhận đúng người. Việc bạn nhìn sai người khả năng xảy ra thất bại sẽ rất cao. Chính vì vậy, muốn kinh doanh thành công phải khổ luyện rất nhiều. Hi vọng bài viết giúp bạn nhận thức ra điều gì đó để gặp nhiều may mắn trên con đường mình chọn.

Chúc bạn thành công!

Chat Master Club

05/10/2011

Advertisements
Comments
3 Responses to “Chọn mặt bằng kinh doanh lí tưởng”
  1. litran nói:

    rất cảm ơn bài viết, vô cùng thiết thực và ý nghĩa.

    Mình và một người bạn đang có dự định làm đại lý dưới hình thức nhượng quyền cho nhãn hàng thực [hẩm ăn liền.

    Mình chưa có kinh nghiệm nào trong lĩnh vực này hết, hoàn toàn mù mờ. Nếu có thể rất mong bạn cho một vài kinh nghiệm.

    Thanks nhé.

  2. Phong Vũ Biểu nói:

    Bài viết quá hay. Đúng những gì tôi đang cần. Cảm ơn nhiều.

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: